沈玉兴：成功是内心的自我感受

文：徐玲英/王沁

        他曾是一个传奇者：20岁创办“足佳皮鞋厂”，22岁组建皮革企业“托拉斯”，25岁成为当时嘉兴最年轻的乡党委书记，26岁创办嘉兴第一家中外合资企业，同年又成为嘉兴首个聘用制市级机关局级干部，30岁出头成为嘉兴第一个辞官下海者……
        如今，他更像是个传奇的缔造者：1994涉足地产业，1996年，他开建嘉兴第一个商住小区月河公寓；2002年，嘉兴首个纯高层住宅小区名人国际花园、2003年，首个纯别墅住宅小区丁香花园、首个精装修单身公寓名典公寓都与他相关；2005年，他拿下单宗土地价格达6.2亿并开建品质大盘巴黎都市；2007年他首创嘉兴公园地产……2009上榜“中国房地产百强企业”，成为嘉兴唯一一家上榜的房地产企业；
        他曾是一个成功者：将一个再普通不过的乡镇企业——桐乡足佳皮鞋厂发展成为浙江省规模最大的专业制鞋集团型企业，并一手促成了全市第一家合资企业；
        但他更经历过难以想像的巨大失败：辞官，卸下头顶光环；下海，连遭创业不利，甚至身无分文。
        如今，他似乎又向成功不断迈进：2010年从城市走向农村，着手打造新市镇商业复合地产是他看到中国城镇化浪潮的方向；制定集团百亿销售目标，深度探索资本市场，培育锁定上市目标企业，力争实现借壳上市，让社会分享企业发展成果……
        他曾头顶无数光环：他带领青石人的创业故事成为当年媒体连篇累牍的报道，《浙江日报》曾发文号召全省乡镇企业向步鑫生、鲁冠球及他学习，他甚至是嘉兴改革开放30年回顾史中不能绕过的一个人物。
        但他也曾销声匿迹，甚至让人不知其所踪，如今，他似已归来，却已是不辨来时路，只记前行的方向。
        他与财富为伴，又曾与财富擦肩；财富曾成就他早年成名，也曾累及他壮年波折，如今，他更参透财富之意。
        世人大多在意他大起大落的传奇人生，却未见这大起大落背后，最难能可贵的是他永葆于内心的锐气与自信。如他自己所言：在别人都将你认定是失败者时，要认定自己是成功者；当所有人都认定你是成功者时，要警惕失败的危险。坚定内心的信念，不为环境所左右。
        分享他的传奇故事，感觉人生的精彩纷呈；分享他的智慧哲学，感觉信念与命运之间的角力。       
        他曾用自信来书写传奇，但如今也用命运来诠释成败。在自信与命运之间，他小心拿捏着平衡。自信来源于现实的成功，但现实更大的挑战，也让他感受到冥冥之中命运的巨大威力，就是在这样的自信与敬畏中，他期待这一次的成功能更长更久远。
   
                                                         








H=禾商 S=沈玉兴


2010，不好于09，不坏于08

H：去年下半年楼市火爆，房价猛涨。但如今，更多的人对2010年房产市场的走势感到迷惘。你却在去年底时对2010年有过三条清晰的判断：一、市场热度一定低于2009年；二、类似2008年的低迷不会再现；三、上半年好于下半年，或一、二、三季度好于四季度。这三点判断的理由或逻辑是什么？
S：最近，国家调控房地产市场，这是必要的，也是长期的，因为这个产业太重要了，它的发展健康与否，影响到国计民生。如果市场过热，国家就要给它降温，反之冷了，就要加热，但调控目的不是打压，而是促使它更健康发展。   
说市场热度低于2009年，是因为去年下半年行情不正常，这种过火行情小范围内上演，比如杭州，是正常的，但波及全国，就不正常了。
    为何类似2008年的低迷行情不会再现，一是2008年下半年发生金融危机，市场信心倍受打击，一片低迷，现在这种市场外部环境不存在了；二是老百姓消费心理变得更加理性。2008年政策调控也很严厉，又遭金融危机，市场希望价格能下来。但2009年又呼呼上去了，房价越调越高，市场对调控作用的心理预期大大减弱，消费者不再仅盯着政策走。
当然，市场对调控政策的理解也更深刻了，认识到政策调控的本质。以往，市场一听国家调控楼市，就认为是打压房价，事实并非如此。国家调控是遏止房价过快上涨，促进市场稳健发展，这是问题的根本。
2008年楼市低迷，嘉兴有的房子打8折甚至7.5折都卖不掉，似乎人人都不买房子了，这不正常。而2009年下半年也不正常，但不正常不可能永远持续，需要回归。而两个“不正常”的市场矫正与回归，就是2010年形势，不好于2009年，也不坏于2008年。

H：你的判断前两点符合市场预期，但第三点很出人预料，一般认为上半年形势要劣于下半年，而你却认为上半年好于下半年，或前三季度好于四季度，为什么这么看？
S：很多人跟我观点相反，但我是这样认为。首先，房地产开发周期长，调控政策效应有滞后性，至少4-6个月，而现在的调控是去年末今年初出台的，等市场有反应，要到二季末三季度初。你看眼下政策在调控，土地市场还很热，因为在原来市场热度下，开发商有钱，有钱时销售慢点，市场慢点，回笼资金慢点，都不会考虑，市场本身就有这样一个惯性。
    其次，是由房地产行业的特性决定，一是年末工程款结算。四季度有大量工程款要结算，开发商一算账，还差钱，怎么办？只有回笼资金，加大销售力度，适当松动价格；二是下半年银行信贷收紧。按一般规律，银行上半年放贷快，下半年紧。虽然目前适度宽松的货币政策没变，但适度有量的规定，因为全年7.5万亿信贷额度前两月就放了2万亿，后面肯定要收紧口子。
最后，如果房价继续过快上涨，中央还要出台新的政策。比如目前土地市场很热，国土资源部就出台了一个新政，土地出让的竞买保证金提高至20%，抑制土地市场过热，但有没有用是另一回事。所以说下半年形势相对严峻，但对于有需求的买房者而言，有能力的时候都是应该出手的时候。

H：目前，市场不太看好今年楼市，而在这样的市场预期下，你却定下了2010年佳源集团的销售目标是75亿元，同比增长近50%，如此大的目标恐怕让同行都刮目相看，为什么会有如此的底气制定这样的目标？
S：这是根据2010年形势判断制定的目标。如果按照去年下半年的形势，我们今年就能实现销售100亿；而按2010年的形势，如果实现75亿销售，那年底我们可售量还有30多亿，就是说全年产量有100多亿。
2009年我们产销基本持平，全年产量就50亿左右，因为2008年库存量就20多亿，而2009年库存到不了2008年的量，说明市场特好，所以2009年超额实现了指标，所以，我称2009年是梦想的一年。基于目前市场形势和2010年产销量的预期，今年销售与库存比保持3：1问题不大，我们才制定了全年75亿元的销售目标。



目标客户是对未来有信心者
   
H：2009年，佳源创造了历史佳绩。另一点值得关注的就是2009年佳源的土地储备达到3700亩，全年一直在拿地，甚至去年12月份还在拿地。在当前形势下，佳源大量储备土地是冒险的举措，还是发展的需求，抑或是资金充裕所致？
S：土地是房地产企业的根本，储备土地自然是企业发展的需要。同时，拿地有个周期，它是个慢动作的采购。因为土地市场最透明，上市交易要招拍挂，没哪个行业的生产材料像土地市场这样透明，但拿地要注意形势节奏。
去年初，我对全年形势有了个回暖的判断，鉴于此，大部分土地是2009年上半年买的。一是我认为未来20年，地产形势一定向上，其间伴随阶段性波折。而2008年阶段性下调，给了我们出手的机会；二是看清形势，但还得企业手里有钱。有人看清形势但没钱，有人有钱却没看清形势，而我们二者有所兼备。
去年12月份拿地，是嘉兴伦敦都市这个项目。拿地不是说土地热了就拿，冷了就不拿，而是有一定的心理底线。我们拿地有严格的成本测算体系，当年6.2亿拿巴黎都市，也有底线，只要没超过，不管地王与否，就拿，但超过了坚决放弃。

H：你要走“城市包围农村”的发展战略也同样让人惊讶，你将公司的后续发展定位在新市镇商业地产，短期目标是2010年开发5个项目，长期目标是未来6-8年发展50个项目，为何把小城镇商业地产作为集团新的业务拓展领域和未来发展的突破点？
S：中国国情决定了城镇发展的潜力，10多亿人口、地区间悬殊的经济差异、奔小康迈向现代化，这三个特点说明城镇房地产业刚起步，潜力巨大。为什么呢？我们现在要奔小康，本世纪中叶要追上发达国家，唯一的办法就是城镇化，把大量的人口集聚城镇。但仅靠大城市是消化吸收不了如此巨大的城市化浪潮，像嘉兴这样的中等城市的承载量也是有限的。因此，小城镇必将是中国城市化的最主要阵地。
   再一点就是，人往高处走，水往低处流。落后地区的人口向发达地方转移，这些人口主要靠城镇吸收，所以国家要花大力气打造新市镇。
   并且我相信以后在新市镇买房还有补贴，如同家电下乡补贴一样。而环境良好的乡镇又会吸引城市的富裕人群来购房。所以我将佳源的发展定位成从城市辐射农村，从城市走向农村，从城市的去品味农村。

H：根据佳源发展计划，未来城镇商业项目的分布是怎样的？
S：以长三角为主，以富裕乡镇为主，以列入省级中心城镇为主，以国家千强镇为主。这些大部分都集中在新市镇，因为新市镇建设好了，老百姓的消费能力和需求也就上来了，这也是商业项目的机会。
   
H：佳源开发房产至今，一直强调 “品质是硬道理”，巴黎都市、罗马都市、佳源都市等都是品质的典范，感觉是在给有钱人造房子，那你现在跑到乡镇去造房子，与你“品质，品质，还是品质”的理念有冲突吗？
S：品质与富裕是两个不同的概念，品质是永恒的，财富是变动的，比如你现在有200万，不一定明天还有，反之亦然。所以我们的房子不是提供给有钱人，而是提供给所有对未来生活有信心或对生活有美好向往的人。你觉得以后有钱，就买房；你预期以后不理想，不该买房，就把钱存银行。财富是对自身价值的一种判断，人民币并能不叫做财富。我们只是在围绕着为业主提高生活的幸福指数造房子。

沉迷过去就不可能有未来

H：你的人生曲折起伏，曾经是有钱人，很有社会地位，后来没钱了，地位也没了，现在又有钱了，又有了社会地位，但在这个过程中，始终有人不舍不弃追随你，为什么在这个曲折变化的过程中，他们愿意追随你？你觉得是个人魅力吗？
S：人生曲折确实多，起伏也很大，但我觉得做人要有个准则，就是你内心世界是否为别人着想。人们是否认可一个人，关键是看你内心世界的出发点在哪里。而魅力就是个人内心世界的写照，如果你是真正为别人着想，无论如何，别人都会认可你的。

H：很多人对故事般的传奇人生很好奇，但我更好奇的是，你在曲折的人生中对商业嗅觉的灵敏或对商机的把握，是来自于天赋，还是来自你多年在江湖行走积累的经验？
S：人出生时基因有所差异，这是定数，这就是所谓的天生吧。但对商业嗅觉的灵敏或判断，后天的培养和经历最重要，我称之为“后生”。假如说你从未不从事商业实践，哪来的嗅觉与判断，所以还是毛泽东说得对——实践出真知。一句话，人对事物的判断或说智慧，与生俱来的东西不可少，后天的实践和努力也不能缺。

H：你从厂长到乡党委书记，到市乡镇企业局副局长，再到深圳办事处主任，后来又下海，我感觉你是一个敢于冒险的人，你的成功是不是源于你性格中的冒险精神？

S： 一般人都认为我很会冒险，我确实也比较敢冒险，其实人本身就是冒险的，生就意味着死，生下来你的第一大冒险就定来了。所以人生应搏一把，没有博弈的人生，就没意思，但起伏不要太大，代价太大，那就不值了。从个人经历来讲，我觉得很值，这个过程很重要，有这样的历练，才会让我的人生觉得充实。

H：在起伏曲折的人生中，每一次变化，你都要面临一次选择，几十年来这么多大大小小的选择，你有没有至今为止后悔过的选择？
S：我这人很怪的一个地方就是，从来不知道什么是后悔。在我人生最低潮的时候，我想比我更低潮的人，而我好的时候，我想还有人比你更好。我心态比较平和，有点阿Q精神，不至于人生颓废。总之，过去的事，千万不要后悔，人沉迷过去，不可能有未来。

H：你怎么看待成功与失败？或者说，你认为你是个成功人士吗？
S：我觉得成功是内心世界评价的一种标准，因为你的人生不是代表别人，而是你内心世界给自己的评价。人往往失败在什么地方呢？就是太在意外在的评价。如果我在意外在评价，今天就不会再成功了，而做到这一点，就要战胜虚荣心，将做人做事的心回归自然。（来源：禾商）